二套房公積金貸款首付提至六成、開發(fā)商定價與成本差過大將追責、通過更多設立最高價的方式杜絕高價地的出現(xiàn)……昨日出臺的“京十五條”可謂是調控力度空前，業(yè)內人士表示，北京緊隨“新國八條”頒布“京十五條”，可以有效防止2010年年底出現(xiàn)的新一波樓市上揚行情蔓延到今年上半年，而綜合運用經濟手段和行政手段，從稅收、金融、土地供應等各方面做出規(guī)定，對抑制房產泡沫、引導房價合理預期能起到關鍵作用。
關鍵詞：差別化利率
二套房公積金貸款首付提至六成
在宣布二套房商貸首付比例不低于60%、1.1倍利率后，北京再度將公積金二套房貸及利率的比例追平商貸。在“京十五條”中，首次將貸款購買第二套住房的家庭，執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策面擴展至住房公積金。與此同時，為了加大儲備政策的力度，“京十五條”還提出中國人民銀行營業(yè)管理部可根據房地產市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率，換句話說，二套房首付比例及利率有可能再度提高。
解讀：對此，“偉嘉安捷”高級分析師吳昊指出，“京十五條”將公積金二套房貸款首付比例及利率提高，對使用公積金貸款購買第二套房產的借款人來說，前期壓力會增大不少，又將會導致一部分湊不齊首付款的人群放棄改善計劃轉向觀望。據“偉喜安捷”統(tǒng)計，目前使用公積金貸款的借款人占總貸款人群的四成左右，首付提高后至少有兩成人群會受影響。
關鍵詞：開發(fā)商暴利
開發(fā)商定價與成本差過大將追責
對于在樓市調控中逆市大幅漲價或定價過高的樓盤，“京十五條”也祭出殺手锏：實行差別化土地增值稅預征率。房地產開發(fā)企業(yè)應當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發(fā)項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉(xiāng)建設部門制定公布。
解讀：“定價過高、預計增值額過大”的標準是什么？北京房協(xié)副秘書長陳志在昨日的新政解讀會上回應稱：“對于房價高低的認定，主要是依靠社會上的一般認知標準，不能脫離大多數購房人的實際購買能力和經濟發(fā)展水平。如綜合成本1萬元/平方米的樓盤，開盤賣2萬元還算靠譜兒，但如果賣到3萬元以上，便可以被認定為'定價過高、預計增值額過大’，將被提高土地增值稅率�！睋Q句話說，開發(fā)商定價若超過成本兩倍，則可被視為“增值額過大”，須對其處以重稅，使開發(fā)商失去過高抬價或過快漲價的動力。
關鍵詞：土地供應
杜絕連續(xù)出現(xiàn)樓面價創(chuàng)紀錄情況
土地供應關乎未來樓市成品房的供應，“京十五條”明確提出，在保障土地供應，特別是商品住房用地計劃供應量不低于前兩年年均實際供應量的同時，國土部門要打擊囤地炒地行為，并嚴格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生。
解讀：對此，市國土局有關負責人表示，去年北京市通過創(chuàng)新土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲，使得土地交易溢價率由119%降至27%。今年，“限房價、競地價”、“限地價，競租賃房面積”、“綜合評標”等被證明可以有效控制地價的出讓方式將會繼續(xù)執(zhí)行。
“設置土地拍賣價格上限，就是為了防止成交樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況出現(xiàn)�！笔袊辆钟嘘P負責人說，“京十五條”中既然明確提出了這一要求，那么，“限地價，競租賃房面積”的方式必然會在今年的商品房用地出讓中大規(guī)模采用；而“非價高者得”的“綜合評標”方式在控制地價方面也是積極的補充。
此外，在土地調控方面，“京十五條”還提出要加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查。凡參加北京市土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明，對房地產開發(fā)建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。
陳志表示，所謂合理的資金來源，包括開發(fā)企業(yè)的注冊資本金、上市融資資金、股東追加投資等�！伴_發(fā)企業(yè)使用這些資金去參與土地競拍，那絕對是合理的。但如果企業(yè)使用項目抵押或者貸款所得，比如預售期房項目，把購房人繳納的房款都挪用做土地競拍資金，那就有問題了�！�
關鍵詞：二手房最低計稅價
根據市場情況動態(tài)調整
杜絕二手房交易“陰陽合同”，這回要動真格兒的了。已經四年未變的北京二手房最低計稅價格標準將在近期緊貼市場價進行調整。根據“京十五條”，財政部門會同稅務、住房城鄉(xiāng)建設等部門根據市場情況，會及時動態(tài)調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。
解讀：目前，北京各區(qū)縣的過戶指導價格相對市場價格有較大的反差，導致投機分子鉆漏洞，以至于“陰陽合同”到處滋生。比如，北四環(huán)朝陽區(qū)健翔橋附近的建委過戶指導價為6368元/平方米，而實際該區(qū)域的市場價格逼近3萬元/平方米，過戶價格的落差較大是導致購房人心生“避稅”的主因之一。吳昊指出，“京十五條”中提出，根據市場情況及時動態(tài)調整存量房交易最低計稅價格，一旦政策落實后將會恰到好處地終結“陰陽合同”，對于穩(wěn)定房地產市場交易秩序邁出了極有利的一步。
相關新聞
國家統(tǒng)計局調整房價統(tǒng)計方案
分類指數取代70大中城市房價漲幅平均數
從今年起，我國的房價統(tǒng)計發(fā)布將用不同城市的分類房價指數和總指數代替曾經飽受詬病的70個大中城市房價漲幅平均數。昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《住宅銷售價格統(tǒng)計調查方案》(以下簡稱《調查方案》)，明確提出將從數據采集方式、調查指標、指數計算方法以及數據發(fā)布方式和時間對房價的統(tǒng)計方案進行調整。
其中，房屋銷售價格指數調整為新建住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數。新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩個類別。商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上3個基本分類。國家統(tǒng)計局將重點發(fā)布各個城市不同對比基期的分類指數和總指數。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析認為，不同城市經濟發(fā)展水平不同，房價水平也不一致，僅發(fā)布70個大中城市的房屋價格漲幅平均數過于籠統(tǒng)，而在發(fā)布總指數的同時，發(fā)布分類指數，是把城市發(fā)展水平不均衡因素考慮在內，這種方式提供的數據更加精準。
《調查方案》還對房價數據采集方式進行了改進。其中，新建住宅方面銷售價格將直接采用當地房地產管理部門的網簽數據，不再另行調查，這一措施改變了此前房地產商自行上報的數據收集方式。此外，二手住宅銷售價格調查將變?yōu)榉侨嬲{查，采用重點調查與典型調查相結合的方法，按照房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據。
去年，國家統(tǒng)計局發(fā)布2009年房價數據顯示，2009年房價漲幅僅為1.5%，這一統(tǒng)計結果因與百姓實際感受不符而備受詬病。(北京商報) |
