繼國務院祭出最嚴厲的調控政策“國八條”后，北京市于2月16日出爐執(zhí)行細則，除了嚴格限制外地人在京購房外，還將對定價過高的樓盤重點進行土地增值稅稽查和清算。
此招劍指高房價，命中以高端項目開發(fā)為主的開發(fā)商的死穴�！斑@是此次調控的又一殺手锏�！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)首席運營官金勇告訴地產中國網：“意在警示開發(fā)商在樓盤定價上，要有所平衡，不然將被課以重稅，大幅度壓縮利潤空間�！痹撜吒σ煌瞥�，高端項目驟然陷入困境：高檔房營銷向左還是向右？眾房企的高端路線是向下還是向下？這些都是令開發(fā)商最上腦筋的問題。
“稅變地產”
以“國八條”及上海、重慶房產稅試點為主的第三輪調控，其中一個顯著的特點就是加大了“稅收”在房地產調控中的作用，被業(yè)界稱為“稅變地產”。
“國八條”中強調“加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查�！痹凇氨本┌鎳藯l”中，對土地增值稅的清算的規(guī)定，除了以上條款外，還規(guī)定：對定價過高、預增值額過大的房地產開發(fā)項目，還將提高土地增值稅預征率。
“近年來，土地增值稅在全國的運用并不充分�！北本┦蟹康禺a協(xié)會副秘書長陳志告訴地產中國網：“下一步，清算增值稅將在全國范圍內展開，很可能作為一項長期的政策來執(zhí)行，如此一來，房地產的整個生態(tài)環(huán)境會發(fā)生巨大的變化�！睒I(yè)內分析人士認為，現在土地增值稅，基本上是采用預征的方式，口徑比較松的時候，預征額為1%的下限，也就是一個項目還沒有動工，先按項目預計銷售收入的1%預征，然后在項目完成結案后進行清算，現在，這個預征額的下限提高到了5%。這很有可能迫使資金來源趨于緊張的房企加快開發(fā)和銷售的節(jié)奏。
顯然，增值稅的清算對象主要針對高檔住宅利潤高于普通住宅，此外，還可加速開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏，增加市場供應。
他們，誰將被清算？
| 樓盤 |
當前均價 |
樓面價 |
備注 |
| 霞公府 |
108470元/㎡ |
4145元/㎡ |
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| 盤古大觀 |
100000元/㎡ |
不詳 |
多年前拿的地 |
| 釣魚臺七號院 |
110000元/㎡ |
低于16000元/㎡ |
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| 首創(chuàng)·禧瑞都 |
71318元/㎡ |
不詳 |
多年前拿的地 |
| 紅璽臺 |
50000-64000元/㎡ |
9490元/㎡ |
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| 銀河灣 |
53000-55446元/㎡ |
4274元/㎡ |
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| 遠洋萬和城 |
52552元/㎡ |
5632元/㎡ |
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| 上國闕 |
50000元/㎡（成交價達59966元/㎡） |
6914元/㎡ |
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| 華遠·九都匯 |
48938-55346元/㎡ |
不詳 |
多年前拿的地 |
| 中海紫御公館 |
000元/㎡(售樓處報價) |
500元/㎡ |
2003年拿地.今年3月將開盤,推300多套房 |
| 首城國際中心 |
31516-32508元/㎡ |
5647元/㎡ |
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高檔房營銷，向左還是向右？
征收土地增值稅，將對高端項目造成巨大的影響�！皩勒�、別墅等高端項目來說，目前已經陷入了困境�！标柟�100常務副總裁范小沖認為：“因為這些樓盤的利潤偏高，很可能成為稽查和清算的對象�！钡禺a中國網總編謝紅玲則分析認為，這意味著有些企業(yè)將不得不把一些利潤吐出來，還會讓新的豪宅項目定價無所適從。
而從營銷角度來看，高檔房定價左右為難。如果定價偏高，征收增值稅后，其利潤將被大大降低；如果定價偏低，利潤也非常微薄。
陳志給出的建議是，這些高端樓盤，要適當定價，才能使其利潤得到平衡，定價過高了，要課以重稅，于其這樣，還不如調整定價幅度，才能得到合理的利潤。
鏈家地產副總裁林倩則認為，此次細則出臺后，中高檔商品房審批將會從嚴，對于不合理定價也不會允許入市。
地產中國網調查發(fā)現，北京樓面地價非常低廉，而價格偏高的在售樓盤不在少數。比如，霞公府其樓面地價僅為4145元/平方米，而當前的售價卻超過了10萬元/平米；紅璽臺的樓面地價僅為9490元/平方米，而當前的售價突破了6萬元/平方米；合生?霄云路8號、頤和園著、遠洋萬和城華遠?九都匯、綠城誠園、萬科藍山、首城國際中心等樓盤都有類似情況。
此外，該政策亦對新開高價樓盤的營銷策略，提出挑戰(zhàn)，比如，以前以精裝上市的樓盤，很可能在新政后，會以毛坯上市，以降低其整體售價。
房企高端策略，向上還是向下？
與此同時，清算土地增值稅若在全國范圍內長時間展開，對以開發(fā)高端項目為主的開發(fā)商，比如綠城、星河灣等企業(yè)的高端策略亦提出了挑戰(zhàn)。
萬科集團副總裁毛大慶告訴地產中國網：“將抑制開發(fā)商的利潤空間，也會影響房企追求做高端項目的策略�！比A遠地產董事長任志強則為民企擔憂，“政策變動性成為民企最大的挑戰(zhàn)，民企可以不關心政治，但卻不得不關心，無時不變的政策�！币蚤_發(fā)高端項目的民企在土地增值稅來襲之際，其狀況更是雪上加霜，在“銀根”不斷緊縮的調整中，銷售又受阻，這意味著民企拿地的速度和強度勢必會大幅下降。
“除了豪宅、囤地的企業(yè)外，對通過股權收購項目的開發(fā)商影響也非常大。”范小沖分析認為，因為通過股權收購股權的項目，其成本在賬面上的表現非常低，而實際成本非常高，但也會成為增值稅征收的對象。
不僅如此，眾多走高端路線的開發(fā)商，也將向中低端項目傾斜，一場“去豪宅化”大潮很可能在今年上演。
“這個政策很可能是管理層與開發(fā)商談判的工具，以讓項目定價不要過高�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內人士則給出了不同的觀點：“同時，該政策也無執(zhí)行細則，所以彈性非常高，要徹底清算土地增值稅，難度還是比較大的�！保ǖ禺a中國）
