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從住宅到商業(yè)地產(chǎn)：混沌的轉(zhuǎn)型
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-4-7 11:16:30
蘭格鋼鐵 |
2010年主流房企年報中，不約而同地將商業(yè)地產(chǎn)作為其一大亮點加以闡述。萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發(fā)為主的房企，均成立了商業(yè)地產(chǎn)運營中心，并表示未來住宅與投資型物業(yè)的比例達到2:8或3:7。
但在這波轉(zhuǎn)型運動中，暗藏的風(fēng)險卻被低估。
加大持有物業(yè)比例
100-200萬平方米，這是2010年報中主流房企目前擁有的投資物業(yè)的一般水平。更多的商業(yè)地產(chǎn)投資，體現(xiàn)在未來的規(guī)劃。但多數(shù)房企仍然無法清晰地展示，公司未來的商業(yè)地產(chǎn)贏利模式及回報率究竟如何。“房企只是在年報中告訴投資者公司有這個配置，但到底會投資多少，未來回報多少，并沒定數(shù)�！币患掖笮脱肫蟮禺a(chǎn)商人士坦言。
年報顯示，保利地產(chǎn)目前擁有商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店、會展等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，2010年末，已投入運營商業(yè)面積超過70萬平方米，相關(guān)收入突破5億元。
隨著新商場陸續(xù)投入使用及原有商場改造提升，龍湖地產(chǎn)2010年物業(yè)投資租金收入總額為2.9億元，租金收入毛利率也由2009的78%微升至2010年的79%。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟指出，2007年以后，資本市場開始要求開發(fā)企業(yè)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，許多品牌房企加大持有物業(yè)比例，至20-30%，如中海、保利、綠城、復(fù)地、招商、華潤等，但多數(shù)內(nèi)地房企目前處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的前期。
“與眾多一線開發(fā)商不同，保利地產(chǎn)早在2002年就確立了滾動性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營收入相結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略�！北＠禺a(chǎn)有關(guān)人士表示，未來5年，保利將逐步實現(xiàn)住宅、商業(yè)整體投資比例達到7:3，年經(jīng)營收入達到20億元以上。
龍湖則提出，未來5年，投資物業(yè)出租面積將逐步增加至200萬平方米以上，租金收入將大幅提升。
對商業(yè)地產(chǎn)投資態(tài)度最為謹慎的是萬科，萬科總裁郁亮表示，萬科是為了做好住宅才做商業(yè)，萬科未來商業(yè)占比不會超過20%。
回報率偏低
保利和龍湖，其租金收益已算可觀，但仍主要是靠住宅開發(fā)來支撐。更多的房企投資商業(yè)地產(chǎn)，目前仍處于虧損狀態(tài)�！艾F(xiàn)在在運營和使用中的酒店基本是虧損的�！睆V州一家進入多個城市項目配套酒店的開發(fā)商坦承。
“開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要很多的錢，許多企業(yè)是靠現(xiàn)有住宅開發(fā)和銷售來支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的�！笔缆�(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌說，目前沒有見到太成功的商業(yè)模式。
僅賬面收益而言，在香港上市的房企在財務(wù)報表中，受益于投資物業(yè)重估增值。如龍湖2010年錄得投資物業(yè)評估增值24.9億元；恒大投資物業(yè)重估產(chǎn)生的凈利也多達20余億。
但內(nèi)地上市房企則不能按此規(guī)則獲得超額凈利，而只是靠租金或銷售收入。按照萬科的觀點，商業(yè)地產(chǎn)單靠租金回報遠不能獲得與開發(fā)業(yè)務(wù)相近的資產(chǎn)收益率。陳晟表示，從目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀來看，一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報率僅為6-8%，低于香港8-9%的水平，內(nèi)地目前商業(yè)地產(chǎn)回報率較低。
較短時間內(nèi)，內(nèi)地房企大幅投資商業(yè)地產(chǎn)是否存在風(fēng)險和泡沫？
從數(shù)據(jù)上看，2010年商業(yè)地產(chǎn)投資增長達25%，2011年還持續(xù)上升。僅就深圳而言，商業(yè)地產(chǎn)的售價和租金今年相比去年都有大幅提升，中心城區(qū)物業(yè)售價和租金提高了10%-20%。
融資受限
從香港商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗看，新鴻基的集中轉(zhuǎn)型用了4年時間，其間新鴻基以開發(fā)物業(yè)零增長為代價，投資全部用于持有物業(yè)。
在陳晟看來，新鴻基的轉(zhuǎn)型不可復(fù)制。因為在新鴻基轉(zhuǎn)型期間，香港投資物業(yè)租金回報很高，剛好可以支撐其大幅增持投資物業(yè)。他表示，由于持有物業(yè)要占用大量資金，而目前我國尚未建立相關(guān)的退出機制，REITs尚未獲得國家批準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道不成熟。
從新鴻基的經(jīng)驗來看，其特點是只有在進行股權(quán)融資的年份，才大量購買投資性物業(yè)，以降低資產(chǎn)負債率以及企業(yè)的現(xiàn)金流壓力�！白罱�1-2年，房企融資處處受堵，建議企業(yè)不要過度進行對資金要求大的持有物業(yè)擴張，待政策面寬松、融資途徑更多樣化后進行�！标愱杀硎�。
作為融資的一種方式，很多公司在商業(yè)地產(chǎn)項目層面引入合作者。遠洋地產(chǎn)今年將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個以上的商業(yè)項目，“即使只持有少量股份遠洋也愿意與對方合作，這是遠洋目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一個策略�！边h洋地產(chǎn)內(nèi)部人士表示。
此外，很多公司更打算將商業(yè)地產(chǎn)與金融、資本市場結(jié)合。如金地總裁黃俊燦對本報記者表示，商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)金融具有極強的內(nèi)在互補性，未來金地的商業(yè)地產(chǎn)投資和金融平臺對接，商業(yè)地產(chǎn)將會通過資本平臺的整合，來獲得更加長期和穩(wěn)定的投資回報。
據(jù)本報記者了解，保利目前已針對本部組織機構(gòu)進行了調(diào)整，設(shè)立商業(yè)管理經(jīng)營中心，對商業(yè)項目投資、運營及未來資本運作提供專業(yè)指導(dǎo)。 |
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