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保障房建設(shè)計(jì)劃時(shí)間近半 社會資金難籌成通病
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-5-12 9:17:34
蘭格鋼鐵 |
8000億社會資金如何撬動(dòng)
【閱讀提示】
今年是我國保障房建設(shè)大提速的一年。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的計(jì)劃，今年1000萬套保障房建設(shè)所需的約1.3萬億元資金中，約有8000億元將通過社會機(jī)構(gòu)和保障對象及其所在企業(yè)籌集。目前年度計(jì)劃實(shí)施時(shí)間將半，記者在多個(gè)省份采訪時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，社會資金籌措難的困境仍較普遍。一邊是民眾翹首企盼的民生工程，一邊是躊躇不前的社會資本，社會資金的顧慮在哪里？如何打破社會資金進(jìn)入保障房建設(shè)的瓶頸？
政府獨(dú)角戲背后的尷尬
根據(jù)計(jì)劃，今年1000萬套保障房建設(shè)所需的約1.3萬億元資金中，約有8000億元將通過社會機(jī)構(gòu)和保障對象及其所在企業(yè)籌集。
今年是保障房建設(shè)“大提速”的一年，保障房建設(shè)重點(diǎn)也從經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)向廉租房和公租房為主。
相對于經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房和公租房資金壓力較大，社會資金籌集的迫切性也更加凸顯。記者在采訪中卻發(fā)現(xiàn)，全國多地社會資金籌集并不順利，政府“唱獨(dú)角戲”的不在少數(shù)。
陜西今年需要完成保障性安居工程總投資約776億元，其中政府配套資金和補(bǔ)貼占180億元，將近600億元需要其他渠道籌措。但截至目前，所需資金仍主要由政府籌措。
上海市是今年保障房建設(shè)的“大戶”之一，計(jì)劃新開工建設(shè)保障房1500萬平方米、22萬套。相關(guān)部門雖以“難以統(tǒng)計(jì)”為由，未向記者透露社會資金籌措計(jì)劃，但對于公租房和廉租房項(xiàng)目，則表示幾乎全部由政府渠道籌集。
類似“尷尬”不是特例。華北某市國土房管系統(tǒng)一位部門負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)“抱怨”說，當(dāng)?shù)卦鲞^社會資金進(jìn)入保障房建設(shè)可行性的調(diào)研，但由于社會資金積極性不高，只能轉(zhuǎn)而基本全由政府籌集。
一些政府官員坦言，經(jīng)適房和兩限房雖能一次收回成本，但企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)往往嫌棄其利潤低；公租房和廉租房等資金沉淀量大，回籠較慢，社會資金“顧慮”更多。
長期研究保障房建設(shè)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對這種政府長期埋單的形式深表擔(dān)憂：企業(yè)要考慮成本核算和投資風(fēng)險(xiǎn)，而地方政府有中央制定的硬任務(wù)，就只能“千方百計(jì)”將這部分資金填上。
社會資金緣何望而卻步
金融界對社會資金參與保障房建設(shè)的討論由來已久。保險(xiǎn)資金、社�；鸬榷荚缫褜ΡＵ戏拷ㄔO(shè)躍躍欲試，大多處于探索和觀望階段。
專家認(rèn)為，企業(yè)作為社會資金的主要載體，其參與的積極性如何，是社會資金進(jìn)入保障房建設(shè)積極性的風(fēng)向標(biāo)。
實(shí)際情況卻不容樂觀�！皩ΡＵ戏宽�(xiàng)目，開發(fā)商問得多、看得少，總體上還在觀望�！鄙虾Ｒ恢行某菂^(qū)房管局長告訴記者。
北京盛榮房地產(chǎn)公司是家民營企業(yè)，曾于去年計(jì)劃在北京房山拿地試水保障房建設(shè)，然而最終卻決定放棄。企業(yè)的部門負(fù)責(zé)人馬先生的無奈在房企中具有一定的代表性：保障房利潤較低、盈利模式尚不明確、銀行貸款困難。
萬科表示，它在廣州的公租房項(xiàng)目“萬匯樓”運(yùn)營3年仍未找到合理的盈利模式。王玨林認(rèn)為，各方一方面應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)起保障房建設(shè)的社會責(zé)任，一方面還需加快探索保障房盈利模式，吸引更多社會資本。
“保障房項(xiàng)目保持合理的盈利空間，是實(shí)現(xiàn)市場良性發(fā)展的重要前提。沒有合理的盈利模式，一切介入都是盲目�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明說。
政策預(yù)期不明朗增加了房企參建保障房的顧慮。有房企行業(yè)人士告訴記者，眼下公租房的優(yōu)惠政策、土地出讓條款等都還沒有全國性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，加上保障房項(xiàng)目退出機(jī)制還不完善，這使收益率有很大不確定性。
另外一個(gè)“癥結(jié)”，是對資金的需求。上海一家房企負(fù)責(zé)人告訴記者，“前幾年保障房開發(fā)貸款利率是基準(zhǔn)利率或下浮10%，現(xiàn)在優(yōu)惠利率已基本取消；預(yù)計(jì)今年的資金成本要比去年高出15%，盈利前景不容樂觀”。
如何撬動(dòng)社會資金
一些地方正在積極探索資金籌集方式。貴陽市已與北京國際信托投資有限公司達(dá)成50億元的意向性協(xié)議。南京積極與全國社保基金理事會商談合作，今年2月全國社保資金首單30億元保障房貸款落戶南京。
專家認(rèn)為，要“撬動(dòng)”社會資金，突破現(xiàn)有的制度瓶頸勢在必行。七部門制訂的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》去年6月便正式公布，但截至目前土地供應(yīng)、標(biāo)準(zhǔn)制定、資金籌措等各方面細(xì)化政策出臺進(jìn)度不一。
中國某機(jī)構(gòu)副院長陳晟說：“必須建立完善保障房建設(shè)的法規(guī)和市場機(jī)制，確保公租房等盡管租金較低，但是社會資金一旦投入就能獲得長期穩(wěn)定的收益�！�
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，為鼓勵(lì)社會資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，財(cái)稅方面應(yīng)給予保障房參建企業(yè)稅收優(yōu)惠或減免；金融方面給予企業(yè)政策性長期貸款和一定的財(cái)政貼息。土地供給方面，政府可給予參建保障房的企業(yè)一定幅度的土地出讓價(jià)格優(yōu)惠，同時(shí)允許適當(dāng)提高容積率等。
王玨林認(rèn)為，目前我國社會資金介入保障房建設(shè)的運(yùn)營模式仍處于探索和起步階段。政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起主導(dǎo)作用，合理引導(dǎo)央企、國企承擔(dān)必要的社會責(zé)任，帶頭參與，率先探索可持續(xù)的開發(fā)建設(shè)模式。
(據(jù)新華社北京5月11日電記者劉敏、葉鋒、石志勇、劉元旭、劉德炳) |
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