中國經(jīng)濟網(wǎng)煙臺8月22日訊（記者 曹元水 李雨思）在房價地價高企的今天，寸土寸金的城市中心區(qū)大量的土地卻以各種名義曬著太陽，這種奇怪的“囤地”現(xiàn)象也正在煙臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)上演。但據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者調(diào)查顯示，囤地背后卻遠非開發(fā)商為謀取增值暴利那么簡單。
國土資源部的統(tǒng)計顯示，2009年底我國約有1萬公頃的土地閑置，而到2010年底則增至11944公頃，閑置宗數(shù)也從1457宗增到了2648宗，其中有六成閑置土地是由于征地矛盾等“政府原因”造成的。在開發(fā)商和地方政府相互推諉之間，“囤地”的板子應(yīng)該打在誰身上呢？
東西顆粒廠兩地塊因閑置多年，在鬧市區(qū)中已長滿荒草
煙臺華明房地產(chǎn)有限公司所在地
國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂時間為8月3日，但正式招拍掛時間為8月11日
黃金地段土地曬太陽
在煙臺開發(fā)區(qū)居住中心的核心位置，開發(fā)區(qū)主干道黃河路和長江路之間，一大塊土地長滿了荒草，被圍擋圍得嚴嚴實實。旁邊緊挨著一片低矮的平房，幾家小商戶慘淡經(jīng)營，兩塊區(qū)域連成一片將近400畝地，這在周圍高樓群中顯得特別扎眼。這里距離開發(fā)區(qū)海水浴場金沙灘僅600米遠，按附近一家新樓盤售樓小姐的話說是開發(fā)區(qū)內(nèi)稀缺地段。
據(jù)了解，這兩塊地均由煙臺華明房地產(chǎn)有限公司（以下稱華明地產(chǎn)）持有，被稱之為東顆粒廠和西顆粒廠，分別在 2005年和2008年通過國有土地出讓獲得。前者面積168畝，出讓價格66萬元/畝，按出讓合同規(guī)定應(yīng)于2006年6月29日之前開工建設(shè)。后者面積 148.7畝，出讓價格28.63萬元/畝，應(yīng)于2009年12月31日之前開工建設(shè)。而就在一條馬路之隔，另外一塊40多畝土地也為華明2004年拍得，2011年才開始建設(shè)，項目名稱為海琴灣。因此，三塊地最短閑置達4年，最長閑置時間達到了7年之久。
“05年還是08年，記不清了，反正西顆粒是2010年拆的”，對于華明地產(chǎn)總經(jīng)理張自強來說，拍得土地的日子似乎因為間隔真的太久已經(jīng)很模糊了。對于為何閑置這么久未開發(fā)，他態(tài)度激烈，語焉不詳，“你說我們賣房子的不想蓋房子嗎？你（指記者）不要提揭開傷疤的事。這上面事情日積月累，背后的問題很復(fù)雜”。
目前西顆粒廠已經(jīng)基本完成拆遷，但拆遷后業(yè)主仍在四處上訪，舉報其暴力拆遷。東顆粒廠因多種原因被擱置，糾結(jié)點仍集中在拆遷補償問題上。
根據(jù)當年煙臺市國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，出讓宗地以公告時現(xiàn)狀為準，競得人華明需自行協(xié)調(diào)原產(chǎn)權(quán)單位自行拆遷地上建筑、憑證土地及其他相關(guān)事宜，即毛地出讓。但華明地產(chǎn)對外一直聲稱是凈地出讓，即政府負責拆遷。2010年5月，東顆粒廠的住戶收到了來自開發(fā)區(qū)以及華明地產(chǎn)委托拆遷公司先后發(fā)來的兩份拆遷通知。
張自強在接受記者采訪時表示，沒開發(fā)的原因是沒有從政府那里拿到地。“現(xiàn)在是政府負責拆遷”，“我們不和居民直接接觸，那都是政府的事”。
那究竟是哪個政府的事？煙臺市國土資源局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局一位自稱為負責人的工作人員表示，該地塊屬于福山區(qū)在開發(fā)區(qū)內(nèi)的一塊“飛地”，地塊在開發(fā)區(qū)，但權(quán)屬上屬于福山區(qū)，并由福山區(qū)政府2005年征地掛牌出讓，因此責任在福山區(qū)政府�！爸饕蚴桥c拆遷戶拆遷協(xié)議沒達成，開發(fā)商不是不想開發(fā)，是政府沒有交付土地，企業(yè)也給市國土局反映要求交付土地，市國土資源局專門給福山區(qū)政府下過文，要求盡快交地”，這位負責人說。
這就造成了福山區(qū)政府賣地，由開發(fā)區(qū)來進行規(guī)劃和拆遷的狀況。煙臺開發(fā)區(qū)建設(shè)管理局局長邵杰表示，去年確實也嘗試過著手清理東顆粒廠土地，并按老拆遷條例去組織，但是最后因賠償缺乏資金而被迫擱置，因為地由福山區(qū)政府賣出，土地出讓金進的是福山區(qū)財政，且恰逢新拆遷條例頒布，只好先放一放。
“福山把地賣了我們來擦桌子，財政拿錢的話列入誰的預(yù)算？列入我的（指煙臺開發(fā)區(qū)建設(shè)管理局）預(yù)算沒來頭，財政收支不能光有支沒有收啊，如果替福山支出那至少應(yīng)該有個協(xié)議，沒協(xié)議預(yù)算列不進去，開發(fā)商也說不行，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)價格也漲了，原來拍地的錢還是便宜，拿多少錢去補是個問題，政府總之要拿一部分”。
一切矛頭都指向了煙臺市國土資源局福山分局，該局副局長姜珍川和土地儲備中心科長蔡啟國兩人接受中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪時表示，因為權(quán)屬關(guān)系土地由福山區(qū)政府拍出，但規(guī)劃拆遷等后續(xù)工作應(yīng)由開發(fā)區(qū)來完成，“因為土地證證是開發(fā)區(qū)發(fā)的，誰發(fā)證誰管嘛�！�
據(jù)東西顆粒廠居民給國家信訪總局的舉報信上反應(yīng)，福山區(qū)政府收受了華明地產(chǎn)3000萬元負責拆遷。對此，蔡啟國斷然否認此說�！叭绻_發(fā)商說給了這個錢，給誰了？給了哪個部門了？憑據(jù)在哪里，讓他拿出來！”
對于西顆粒廠未開發(fā)的原因，煙臺市國土資源局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局解釋為是卡在了規(guī)劃方案上，“一直在上報規(guī)劃方案，政府準備打造精品小區(qū)，對規(guī)劃很慎重，幾經(jīng)修改到現(xiàn)在規(guī)劃部門的規(guī)劃還沒批下來�！钡珶熍_開發(fā)區(qū)規(guī)劃局分局管理處馬姓負責人則明確對記者表示，目前并未接到建設(shè)單位的正式方案，僅拿過概念性方案進行過初步溝通，但是達不到報批的要求，“只要各方面符合條件可以馬上批”。據(jù)他了解，東西顆粒廠的規(guī)劃華明地產(chǎn)從2010年才開始著手做。
工廠當農(nóng)田看護房補償？
不管開發(fā)商和政府如何扯皮，對東顆粒廠上面的住戶來講，目前的日子都難捱。“拆遷公司不斷的發(fā)小廣告，今天說要拆了，明天說要拆了，搞得人心惶惶，沒辦法做生意，原來很多廠房現(xiàn)在都租不出去了”，一位業(yè)主說。在這片廠房中曾經(jīng)有上百家小企業(yè)欣欣向榮，而今只剩下幾家勉強支撐，廠區(qū)里冷冷清清。
“從2005年就開始說要拆遷，5年內(nèi)開發(fā)商都沒來談拆遷事宜，”這位東顆粒廠的業(yè)主說。2010年5月，東西顆粒廠住戶兩天內(nèi)一下收到兩份拆遷通知，一份是煙臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)房管局下發(fā)的拆遷公告和華明地產(chǎn)委托的煙臺三木拆遷有限公司發(fā)的拆遷通知�！拔覀兩厦娴淖赓U合同還遠沒到期不說，就算是要拆遷，拆遷賠償標準也嚴重背離事實�！�
在拆遷公告中提出，對于標準有證房屋按煙開（2005）67號文等開發(fā)區(qū)現(xiàn)行規(guī)定評估補償，附屬設(shè)施按照（2008）40號文補償，而這個文件是針對農(nóng)民承包責任田內(nèi)看護用房及附屬設(shè)施的拆遷賠償，標準最低僅為190元/平方米。按照山東省和煙臺市及開發(fā)區(qū)關(guān)于城市拆遷的有關(guān)規(guī)定，補償標準最少為1600元/平方米，二者相差達8倍，這引起了業(yè)主集體反對。
“我們早在1992年就取得集體建設(shè)用地土地使用證，用途是工礦企業(yè)廠房建設(shè)，且2005年又被收為國有城市建設(shè)用地后掛牌拍賣，怎么能當作農(nóng)田看護用房來補償？！”，一位東顆粒廠的業(yè)主氣憤的說。
由于對補償標準不滿和征地程序合法性的質(zhì)疑，東西顆粒廠業(yè)主曾集體向國家信訪總局舉報并引起該局重視，2010年8月開發(fā)區(qū)拆遷辦在各方壓力下召開了一次拆遷許可聽證會，但會后此事不了了之。
東顆粒廠到底由誰拆？如何拆？這是目前百名業(yè)主最為關(guān)心的事情，好消息是開發(fā)區(qū)建設(shè)房管局似乎已經(jīng)探索出了解決思路。
煙臺開發(fā)區(qū)建設(shè)管理局局長邵杰表示，目前已經(jīng)根據(jù)新拆遷條例，研究出了解決路徑，決定把此拆遷項目納入到拆遷計劃中，在今年內(nèi)上報到市人大。
“根據(jù)新拆遷條例，任何拆遷都必須通過同級人大批準，但開發(fā)區(qū)不是行政管轄區(qū)，是市政府派出機構(gòu)，哪里批這個事，需要研究路徑問題，開發(fā)區(qū)不具備這個權(quán)利，得上市人大，還涉及強制拆遷的司法權(quán)限，討論很久我們還去南方去學習，最近才確定，省級開發(fā)區(qū)同級職能在拆遷問題上可作為主體部門，開發(fā)區(qū)就可以批了，我們和經(jīng)發(fā)局兩家打報告哪些準備拆列入計劃，通過市房管局和發(fā)改委一塊報市人大，批準了再拆�！�
對于拆遷資金，他表示肯定還是財政來出，但是怎么出還是應(yīng)當如前面本文所述需要和福山之間有一定的協(xié)議。
小開發(fā)商如何取得了大地塊
“煙臺人都知道，華明沒有錢，董事長他大舅哥的挖土機工錢還欠著呢”，一位出租車司機聽聞記者采訪目的后如此說到。這也絕非一家之言，記者隨即訪問的幾位當?shù)鼐用褚卜Q華明地產(chǎn)在當?shù)夭⒉怀雒�，開發(fā)過幾個小樓盤，其中最知名的還是其辦公樓華明大廈。
當記者按圖索驥尋找到該大廈時，不免有些驚訝，這和操作上億資金的房地產(chǎn)開發(fā)商的形象十分不般配。華明大廈是一棟綜合樓，大部分為居民建筑，九層的主樓絕大部分出租給當?shù)匾恍┲行∑髽I(yè)，僅三層四層為其正式辦公地點，且一半為其物業(yè)管理公司。
據(jù)了解，華明地產(chǎn)目前正在東西顆粒廠隔街開發(fā)的海琴灣項目為42.58畝，設(shè)計四座獨棟高層，是和煙臺開發(fā)區(qū)公平房地產(chǎn)有限公司合作開發(fā)，即雙方各建設(shè)兩座。其總經(jīng)理在2010年接受媒體采訪時也一再表示這個項目很小，但就是如此小的項目還采取合作開發(fā)的模式，其資金實力確實值得懷疑。
公開資料顯示，華明地產(chǎn)以建筑商起家，目前具有的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級，注冊資本為1800萬元，根據(jù)《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積10萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)，僅能在所在地城市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。但華明在該片區(qū)域所規(guī)劃的建筑面積已經(jīng)達到了28.67萬平米之多。
但就是這樣的開發(fā)企業(yè)為何能在黃金地段接連獲三個地塊，涉及面積達幾百畝之多？
據(jù)東西顆粒廠業(yè)主反映，東顆粒廠掛牌出讓之時蹊蹺甚多。2005年7月9日發(fā)出出讓公告，規(guī)定8月11日為掛牌最后期限，但大多數(shù)開發(fā)商知道此事時已經(jīng)是8月初。出讓公告要求競買人繳納1.1億競買保證金，而出讓金總額就為1.12億元，如此短時間籌措如此多資金這道門檻使得華明地產(chǎn)幾乎成為唯一競買企業(yè)。另外，華明地產(chǎn)也被指出雖最終獲得該地塊，但競買保證金卻并未在競拍前如期支付。而記者在開發(fā)區(qū)國土資源局查閱資料時也發(fā)現(xiàn)，該地塊國有土地使用權(quán)出讓合同11頁明確寫出合同簽訂時間為8月3日，即合同早于土地正式出讓日期8天簽訂，該局負責人對此的解釋是筆誤。
據(jù)此，本月11日下午，中國經(jīng)濟網(wǎng)記者來到煙臺市國土資源局福山分局，要求查看東顆粒廠國有土地出讓合同、出讓公告對外發(fā)布時間證明、當年參與招拍掛的其他開發(fā)商企業(yè)資料以及華明地產(chǎn)繳納競買保證金的銀行對賬單。該局副局長姜珍川先是推說檔案管理員到市局去開會了，手機關(guān)機暫時聯(lián)系不上，1小時后又稱該管理員臨時去省局開會了，不知什么時候會返回。截止記者發(fā)稿前，該局也并未出示任何證明材料。
