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房產(chǎn)稅VS保障房：樓市調(diào)控誰(shuí)更給力
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-1-18 14:55:17
蘭格鋼鐵 |
歲末年初，中央明確表態(tài)2011年調(diào)控不會(huì)放松。在經(jīng)歷了2010年兩次以“限制”為主的調(diào)控政策失敗后，房產(chǎn)稅和保障房計(jì)劃相繼出臺(tái)，將成為2011年中國(guó)樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。隨著重慶上海的房產(chǎn)稅開(kāi)征的呼之欲出和北京廣州的保障房破土動(dòng)工，讓我們拭目以待，看看究竟哪一個(gè)更給力樓市調(diào)控？
房產(chǎn)稅調(diào)結(jié)構(gòu)？
一直以來(lái)，房產(chǎn)稅都被外界普遍認(rèn)為是抑制房?jī)r(jià)、根治炒房的“殺手锏”，但是不少專(zhuān)家認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用不宜被高估，反而更看好其在調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)上的作用。
作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的重慶和上海，其目前已知的房產(chǎn)稅版本共同點(diǎn)都是主要針對(duì)大戶型住房。據(jù)有關(guān)報(bào)道透露，重慶應(yīng)稅商品房的面積可能是指144平方米以上，而上海則是針對(duì)新增購(gòu)房，將對(duì)其名下所有房產(chǎn)面積超過(guò)200平方米以上的部分進(jìn)行征稅。如此以來(lái)，房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)大戶型房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者影響顯著，而大戶型住宅市場(chǎng)也將隨之受到一定程度的打壓。最終，房產(chǎn)稅新政實(shí)施后，會(huì)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多開(kāi)發(fā)小戶型。市場(chǎng)上的小戶型產(chǎn)品將逐漸增多，大戶型房產(chǎn)所占比例將減少。高檔商品房供應(yīng)量將減少。
房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用究竟有多大？
如果說(shuō)房產(chǎn)稅的作用僅僅在于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，那么面對(duì)日益攀升的房?jī)r(jià)，多數(shù)人依舊只能望“樓”興嘆。
復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授、住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰坦言，當(dāng)前媒體和公眾對(duì)房產(chǎn)稅所抱的期望過(guò)高，如果沒(méi)有相應(yīng)的公共財(cái)政機(jī)制改革，房產(chǎn)稅將僅僅成為廣大老百姓新的一個(gè)負(fù)擔(dān)。
很多市民也表現(xiàn)出對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅的擔(dān)憂。通過(guò)對(duì)2764名網(wǎng)友的調(diào)查，其中63.99%認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)抑制作用不明顯，不同意征收房產(chǎn)稅。他們認(rèn)為房產(chǎn)稅不能對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生作用，炒房者不會(huì)在乎增收的一點(diǎn)稅，最終的結(jié)果是老百姓生活成本和壓力增加，房?jī)r(jià)卻不降反升。
雖然目前房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不明，但從長(zhǎng)期來(lái)看，大量剛性需求的存在會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)影響有限，在抑制房?jī)r(jià)的作用上不容樂(lè)觀。事實(shí)上，房產(chǎn)稅運(yùn)用好壞的根本在于如何保證“取之于民，用之于民”。對(duì)于期望通過(guò)房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望的普通人來(lái)說(shuō)，這還只是一個(gè)遙遠(yuǎn)的福音。
保障房是根本？
相對(duì)于房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的有限作用而言，保障房似乎是更靠譜，更受歡迎和期待。
1月14日，北京市市長(zhǎng)郭金龍?jiān)诒本┦?011年住房保障工作會(huì)議上表示，今年北京要新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)20萬(wàn)套保障房，力爭(zhēng)竣工10萬(wàn)套。而在之前幾天，廣州首個(gè)大型保障房社區(qū)龍歸城正式破土動(dòng)工，規(guī)劃居住人口約3萬(wàn)人，整個(gè)項(xiàng)目將在2012年底竣工。2010年保障房建設(shè)規(guī)模達(dá)到590萬(wàn)套創(chuàng)下歷年之最，而根據(jù)權(quán)威部門(mén)公布的2011年中國(guó)保障房建設(shè)目標(biāo)，這一數(shù)字將上升至是1000萬(wàn)套。這是一個(gè)超出許多人預(yù)期的數(shù)據(jù)，也是許多人期待的理由。
保障房的作用在于逐漸滿足中低收入群體的硬性住房需求。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，供求關(guān)系決定價(jià)格，當(dāng)需求逐漸趨于飽和，價(jià)格也就自然下來(lái)了。在董建華擔(dān)任香港特首時(shí)期，由于港府大量推出保障中低收入家庭的公屋和居屋，最終將私人發(fā)展商開(kāi)發(fā)的豪宅價(jià)格也成功拉低。房產(chǎn)稅調(diào)整結(jié)構(gòu)，保障房解決需求，就雙方在調(diào)控中所體現(xiàn)的力度而言，保障房應(yīng)該更受市場(chǎng)消費(fèi)者歡迎。
但是，就此斷定保障房就是解決高房?jī)r(jià)調(diào)控樓市的根本之道還為之過(guò)早。
一方面，保障房就自身性質(zhì)而言，主要是解決低收入人群住房問(wèn)題，申請(qǐng)者還必須符合一系列特殊條件；就自身設(shè)計(jì)而言，保障房位置多位于郊區(qū)等離市中心較遠(yuǎn)的地方，以小戶型為主，這與普通的商品房消費(fèi)人群并不完全重合，甚至是截然不同的。保障房依舊不能滿足多數(shù)人的住房需求，對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響并不如想象中的那么明顯。實(shí)際上，2009年北京保障性住房供給和投資占比達(dá)到30-40%，卻并未抑制房?jī)r(jià)上漲。
另一方面，龐大的保障房項(xiàng)目所需的增量資金對(duì)地方財(cái)政壓力巨大，捉襟見(jiàn)肘的地方政府為籌資對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性不斷加強(qiáng)，除了繼續(xù)向土地出讓收益伸手外，脆弱的地方財(cái)政似乎還沒(méi)有更好的辦法應(yīng)對(duì)不斷升級(jí)的保障硬指標(biāo)。從而造成高價(jià)地紛紛出爐土地單價(jià)快速上升，最終推高市場(chǎng)房?jī)r(jià)，這種現(xiàn)象在許多城市的樓市普遍存在。一邊是猛量增加的保障房，一邊是不斷刷新的高價(jià)地，這種詭異的“正相關(guān)”直接威脅著調(diào)控的成效。
調(diào)控樓市，不僅要用各種稅收行政手段，更重要的是徹底改革土地財(cái)政體制。房產(chǎn)稅也好，保障房也好，要想實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)可控還有很長(zhǎng)的路要走。 |
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