每次統(tǒng)計(jì)局或國(guó)土部公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)或用地?cái)?shù)據(jù)斗魚房地產(chǎn)市場(chǎng)之間有個(gè)巨大的差額，讓普通的民眾困惑，甚至連少數(shù)開(kāi)發(fā)商也會(huì)困惑，實(shí)際的感覺(jué)為什么會(huì)與公布的數(shù)據(jù)有個(gè)極大的反差呢？這大約就是概念不清的問(wèn)題。

    一、建設(shè)用地不等于房地產(chǎn)用地。

    在所有征地拆遷的問(wèn)題上，媒體與民眾都將焦點(diǎn)關(guān)注于開(kāi)發(fā)商的身上，似乎在媒體與民眾的認(rèn)識(shí)中，凡是征地拆遷必然與開(kāi)發(fā)商相關(guān)。在農(nóng)田用地保護(hù)的問(wèn)題上，媒體與民眾也都將焦點(diǎn)關(guān)注于開(kāi)發(fā)商的身上，似乎破壞和占用耕地讓糧食價(jià)格上漲、讓蔬菜價(jià)格上漲都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的占用，這是個(gè)完全錯(cuò)誤的概念。

    用農(nóng)田占用而言，最大量的占用是退耕還林、災(zāi)害和農(nóng)地調(diào)整，一共約占60—70%以上。而建設(shè)用地最高年份也只占30%左右，大部分年份只占15—25%，其中建設(shè)用地包括了六類用地：軍事、水利、旅游、工業(yè)、交通等技術(shù)設(shè)施和房地產(chǎn)。房地產(chǎn)所占比重更少，不到建設(shè)用地的六分之一，房地產(chǎn)用地中還分為商業(yè)、辦公、公共建筑、保障性住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多類。其中許多如政府辦公大樓、中央電視臺(tái)、鳥巢、中國(guó)大劇院、博物館等并未列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中。列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的用地中也有商業(yè)、辦公樓等，同時(shí)住宅中也包括了保障性住房。真正算下來(lái)用于商品房住宅建設(shè)的用地大約只占到全部用地的1.5%，少之又少，與農(nóng)田保護(hù)幾乎無(wú)關(guān)，與大量的征地拆遷也無(wú)關(guān)。

    由于概念不清，在媒體與社會(huì)的誤解中，房地產(chǎn)卻背上了無(wú)數(shù)的罪名。也許是因?yàn)榉績(jī)r(jià)讓大多數(shù)民眾根本就不想去弄清楚這個(gè)概念，而只想發(fā)發(fā)怨氣，但豈不知正是因?yàn)樯唐贩拷ㄔO(shè)用地的稀缺才讓地價(jià)飛漲并且房?jī)r(jià)高漲嗎？

    如果肯拿出多一點(diǎn)的用地、用高一點(diǎn)的容積率來(lái)建設(shè)商品住宅，又豈會(huì)如此敵對(duì)！

    二、房地產(chǎn)業(yè)不等于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

    正如用地的分配中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅占了一個(gè)很少的比例一樣，廣義的房地產(chǎn)業(yè)中包括了政府的辦公大樓、央視的大樓、保障性住房等等的內(nèi)容，但卻并非都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇。

    國(guó)土部公布的用于房地產(chǎn)業(yè)的用地2009年高達(dá)10.28萬(wàn)公頃，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際購(gòu)買的用地只有3萬(wàn)多公頃，約為30%多一點(diǎn)兒，其余大量的用地并沒(méi)有在商品房建設(shè)的范圍之內(nèi)。今年預(yù)計(jì)要12萬(wàn)—18萬(wàn)公頃的用地，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的土地大約也就 4萬(wàn)公頃，仍然只有三分之一到四分之一左右。

    今年全國(guó)（不含新疆、西藏）的住宅建設(shè)用地約9.569萬(wàn)公頃，但開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的商品住宅用地則約3萬(wàn)公頃，不到總住宅用地的30%，可見(jiàn)在增加土地攻擊之中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所實(shí)際占用的約4萬(wàn)公頃土地要解決市場(chǎng)化的問(wèn)題仍是緊張和困難的。

    土地過(guò)去和今后仍是制約商品房市場(chǎng)價(jià)格的重要因素。

    三、在一個(gè)地方?jīng)]有住房不等于沒(méi)有無(wú)房戶。

    在國(guó)際的住房統(tǒng)計(jì)中，無(wú)論城市與農(nóng)村，也無(wú)論是這個(gè)城市或那個(gè)城市，只要是有住房的都不能統(tǒng)計(jì)為無(wú)房戶。就像許多外籍的工作人員在中國(guó)沒(méi)有住房，但在原國(guó)籍有住房不能稱為是無(wú)房戶一樣，在中國(guó)派駐到其他城市的工作人員，在常駐地有房的也不能統(tǒng)計(jì)為無(wú)房戶。在城市工作而在農(nóng)村有固定住房或占用了宅基地份額有住房的同樣不能統(tǒng)計(jì)為無(wú)房戶。換句話說(shuō)，有房無(wú)房不是按照工作所在地統(tǒng)計(jì)的，而是按照家庭是否擁有居住可用住房或是否擁有和其有關(guān)的住房資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的。

    如農(nóng)民工在城里大多沒(méi)有固定的住房資產(chǎn)，但其在戶籍地有宅基地，其可能在任何城市中流動(dòng)，但其農(nóng)村的宅基地并不發(fā)生變化，其在統(tǒng)計(jì)中為有房戶。在城市或流動(dòng)地是否有永久性住房或住房財(cái)產(chǎn)并非統(tǒng)計(jì)依據(jù)。

    這里還包括在家中有宅基地、有住房，但高等教育之后不再回農(nóng)村的大學(xué)生、碩士生們，統(tǒng)計(jì)學(xué)中并非無(wú)房戶。

    統(tǒng)計(jì)是一回事，實(shí)際生存是另一回事，這樣就可以分析出實(shí)際的矛盾在于農(nóng)村的宅基地如何增值與變現(xiàn)、如何打破戶籍與土地權(quán)屬問(wèn)題上的限制，讓農(nóng)村的戶籍名義之下的土地（宅基地、承包地、林權(quán)地等）可以變成進(jìn)城創(chuàng)業(yè)的資產(chǎn)，但絕不能因此而改變統(tǒng)計(jì)學(xué)中的無(wú)房戶概念。

    四、平均房?jī)r(jià)不等于購(gòu)買房?jī)r(jià)。

    市場(chǎng)大多用平均房?jī)r(jià)來(lái)表示一個(gè)地區(qū)或城市的房?jī)r(jià)，許多所謂的經(jīng)濟(jì)“磚”家們也常用市場(chǎng)平均價(jià)來(lái)計(jì)算購(gòu)買力或房?jī)r(jià)收入比。大多數(shù)消費(fèi)者也習(xí)慣于被媒體忽悠，而用平均房?jī)r(jià)作為參考與評(píng)價(jià)市場(chǎng)變化的依據(jù)。而國(guó)際上的房?jī)r(jià)收入比只允許用房?jī)r(jià)的中位數(shù)、戶均面積的中位數(shù)和收入的中位數(shù)來(lái)對(duì)比，這樣才能正確分析市場(chǎng)的價(jià)格和消費(fèi)者的可支付能力。

    平均數(shù)中最大的問(wèn)題是將面對(duì)非一般消費(fèi)者的奢侈品房?jī)r(jià)計(jì)算在普通的居住消費(fèi)之中，而奢侈品與居住權(quán)利和改善需求無(wú)關(guān)，就像不能把鉆石、黃金計(jì)算于消費(fèi)品物價(jià)之中，不能將魚翅計(jì)算于恩格爾指數(shù)中一樣，當(dāng)然也不應(yīng)將勞斯萊斯與普通汽車消費(fèi)混為一談。

    如10000萬(wàn)元/平方米加5000元/平方米的住房平均值為75元/平方米，但賣1平方米10000元/平方米的房子、5平方米5000元/平方米的房子，平均值就變成了5833元/平方米；反之5平方米10000元/平方米的房子加1平方米5000元/平方米的房子，平均值就變成了9166元/平方米，兩者差距巨大。因此中位數(shù)是不同消費(fèi)群體的分界線，而平均數(shù)卻沒(méi)有任何參考價(jià)值，因?yàn)槿藗儾⒉恢�道這個(gè)平均數(shù)中各種不同價(jià)位面積的分配情況。

    平均數(shù)的高房?jī)r(jià)不代表市場(chǎng)的真實(shí)情況，遺憾的是中國(guó)目前沒(méi)有中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)，于是被高房?jī)r(jià)的情況就占領(lǐng)了全部市場(chǎng)，但這不是消費(fèi)購(gòu)買的代表性，更不是市場(chǎng)購(gòu)買的參考價(jià)格。

    市場(chǎng)中有許多混亂的概念，特別是媒體的記者們大多用外行的角度去評(píng)論市場(chǎng)的運(yùn)行情況，而真實(shí)的情況必須建立在正確的信息基礎(chǔ)上，否則就一定在概念混亂中得出錯(cuò)誤的結(jié)論。

（來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：任志強(qiáng)）

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