2010年被媒體稱為中國史上最嚴厲調控房地產的一年，以年初國務院十一條推動了前三個月價格同比逐月高漲開始，4月的國十條后逐月回落；金9月銷售反彈后出了國五條保持政策的高壓延續(xù)性，限價、限購、差別利率、減少首套房按揭優(yōu)惠等等；最終以一個創(chuàng)歷史新高的華麗轉身給出了全年豐收的圓滿落幕。
全年的投資高增長讓施工面積突破了40億平方米大關；全年的土地高收入突破了2.7萬億元；全年的銷售面積突破了10億平方米，帶動銷售額超過了5.2萬億元；開發(fā)商到位資金超過了7.2萬億元，同樣突破了歷史的記錄。真是紅紅火火的一年!
相比之下，政府的嚴控措施讓價格增幅同比從12.8%高點下降到年底的6.4%，成績顯著。政府管制的開發(fā)信貸規(guī)模占開發(fā)到位資金的比重下降到17%。政府嚴控的個人住房消費信貸則從歷年占銷售總額的22%下降到了17.5%，占到位資金的比重則下降了約10個百分點。政府的努力大大降低了銀行的風險，杠桿率的降低包括提高首付標準和成數(shù)，卻擋不住剛性的消費需求。
歷史上的12月大多是銷售低谷。2009年的高增長中12月的銷售業(yè)績也遠低于其他月份。但2010年的12月卻成了瘋狂的年末，過了個快樂的“圣誕節(jié)”，用大紅燈籠高高掛來迎接新的一年，并引發(fā)了新的一年的新開局。
多年來12月份的平均銷售面積約為5-6千萬平方米，但去年竟銷售了2.1808萬平方米，翻了數(shù)倍，一個月占了全年交易量的20%多。銷售面積沖到了10億平方米之上，也讓銷售金額突破了5萬億元。
12月份瘋狂的銷售只能說是日益增長的居民消費需求靠行政命令式的“戒嚴”是無法阻擋的，可遏制一時，卻無法遏制永久。
而今年1月份的上半個月，北京又是銷售再次高增長，似乎要把去年下降的30%多再追回來。咋就按都按不住呢？
從全年看，東部的投資比重從歷年的70%多下降到了60%以下，而中西部在快速上升，這說明重心在不斷向中西部或二三線城市轉移。但東部地區(qū)仍保持著較高的銷售，且銷售額遠遠大于投資額。中部地區(qū)則仍處于投資額大于銷售額的被動局面。西部銷售略大于投資，正在扭轉之中。而銷售面積，西部地區(qū)第一次超過了中部地區(qū)，更說明落后地區(qū)物質消費增長的強勁。
全國除調控政策最嚴厲的北京、上海處于銷售大于30%的增幅下降之外，西藏的也是大幅下降，江蘇、浙江、福建、天津也在嚴政之下受阻，其他地區(qū)則大幅上升。許多地區(qū)增幅超過或接近于30%，增幅最高的山東、海南都超過了50%。說明嚴控的主要省份在下降，非嚴控的省份在上升，消費需求只因限制而并非爆發(fā)，并非沒有需求。
價格管制不是最終目標，數(shù)量管制更無法解決需求問題，處于增長與發(fā)展的歷史階段時，調節(jié)市場中的供求矛盾仍將是主要矛盾。不用增加供給而用限制消費來調節(jié)供求關系，結果是瘋狂的12月份的銷售暴增。
滿足人們日益增長的物質消費需求是改革的初衷，也是用任何行政措施都無法阻擋的潮流。重視和分析12月的突變事件也許會對政策的制定者們有點新的啟發(fā)。(中華工商時報) |
